Seit Jahren schon steigen vor allem in den Städten die Mieten stetig an und nehmen somit einen immer größeren Teil der Ausgaben der Deutschen ein. Nicht immer jedoch halten sich Vermieter bei Mieterhöhungen an die Regeln. Diese müssen nämlich nicht nur in einem Schreiben angekündigt werden, sondern auch einigen Rahmenbedingungen und Gesetzen entsprechen. Andernfalls haben Sie als Mieter ein Recht darauf, gegen die Mieterhöhung Widerspruch einzulegen.
Im Privatrecht gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit. Das heißt: Die Parteien (das sind zum Beispiel Mieter und Vermieter) sind frei das zu vereinbaren, was sie für richtig halten. Doch besonders im Mietrecht gelten viele Beschränkungen – und diese sind in der Regel sehr mieterfreundlich.
Das Mietrecht schützt den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen. Im Grundsatz gilt, dass jede Mieterhöhung begründet werden muss.
Eine rechtmäßige Erhöhung der Grundmiete ist nur alle 15 Monate möglich. Sie darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Im Einzelfall darf die Erhöhung 20 Prozent nicht übersteigen. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze.
In manchen Bundesländern gelten mieterfreundliche Regelungen mit geringeren Kappungsgrenzen. So beträgt diese z.B. in Nordrhein-Westfalen 15 Prozent.
Übrigens: Jede individuelle Vereinbarung in einem Mietvertrag, die den Mieter im Vergleich zu diesen gesetzlichen Regelungen benachteiligt, ist unwirksam. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn Sie eine abweichende Vereinbarung unterschrieben haben.
Ein weiterer Kostenpunkt für den Mieter sind – neben der Grundmiete – die Betriebskosten einer Wohnung. Der Vermieter darf die Betriebs- und Nebenkosten einmal im Jahr anpassen. Auch diese Erhöhung muss er begründen. Denn der Vermieter darf nur die Betriebs- und Nebenkosten auf Sie abwälzen, die umlagefähig sind. Dazu zählen zum Beispiel:
Nicht umlagefähig sind dagegen:
Gegen die Betriebskostenabrechnung können Sie als Mieter ebenfalls Widerspruch einlegen. Insgesamt haben Sie hierfür ein Jahr ab Erhalt der Abrechnung Zeit. Haben Sie innerhalb dieses Zeitraums bereits die erhöhten Kosten bezahlt, gilt dies nicht als stillschweigende Zustimmung. Um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Betriebskosten zu überprüfen, dürfen Sie auch die Originalbelege beim Vermieter einsehen.
Wird die Wohnung oder das Haus modernisiert und erhöht sich dadurch der Wohnwert, kann der Vermieter die Miete um bis zu 8 Prozent heraufsetzen.
Gerade bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gibt es viele Details zu beachten. Die gesetzlichen Regelungen sind hier besonders kompliziert. Fragen Sie deshalb im Zweifel einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder wenden Sie sich an den Mieterbund.
Als Erstes gilt: Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen! Sie haben als Mieter das Recht, die Mieterhöhung zu prüfen. Deshalb müssen zwischen dem Empfang des Schreibens bis zur Zahlung der ersten erhöhten Miete mindestens zwei Monate liegen.
Beispiel: Sie erhalten das Schreiben Ihres Vermieters zwischen dem 1. und 31. Mai. Dann darf Ihr Mieter die höhere Miete erst für den Monat August fordern. Dies gilt natürlich nur, sofern Sie nicht bis zum Ende der Frist (laufender Monat plus zwei weitere Monate) gegen die Mieterhöhung Widerspruch eingelegt haben.
Der Vermieter muss Sie nach § 558a des BGB in Textform über die Mieterhöhung informieren, also per Brief, Fax oder E-Mail. Eine mündlich ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam. Sie müssen ihr also noch nicht einmal widersprechen.
Grundsätzlich ist es ratsam, schriftlich gegen die Mieterhöhung Widerspruch einzulegen. Eine mündliche Erklärung ist aber ebenfalls wirksam. Zahlen Sie weiterhin nur die bisherige Miete, gilt dies als Widerspruch.
Orientieren Sie sich an folgenden Stichpunkten zur Einschätzung und um das Verfassen des möglichen Widerspruchs zu erleichtern:
Wenn der Widerspruch begründet ist, muss der Vermieter ein erneutes Ankündigungsschreiben erstellen und zusenden. Dann beginnt eine neue 2-Monats-Frist. Hält der Vermieter den Widerspruch für unbegründet, muss er die Zustimmung des Mieters vom Gericht feststellen lassen. Denn der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Mieterhöhung rechtens ist. Diese Zustimmung kann er vor Gericht einklagen.
Ist die Mieterhöhung rechtmäßig, hat der Mieter zumindest ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Der Mieter muss bis zum Schluss des Mietverhältnisses nur die bisher geltende Miete bezahlen. Weitere Infos im Artikel Mietvertrag kündigen.
Der Gesetzgeber schützt die Mieter durch zahlreiche Regelungen, welche die Möglichkeiten für Vermieter beschränken, die Miete zu erhöhen. Überprüfen Sie deshalb das Mieterhöhungsschreiben genau. Lassen Sie sich im Zweifel von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten. Wer gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegt, hat in der Regel gute Chancen, Mehrkosten zu verhindern.
