Mieter genießen in Deutschland einen vergleichsweise hohen gesetzlichen Schutz. Eine Kündigung durch den Vermieter darf daher nur unter bestimmten Voraussetzungen und niemals willkürlich ausgestellt werden. Dennoch gibt es Umstände, die den Vermieter zu einer Kündigung gegenüber dem Mieter berechtigen. Welche Kündigungsgründe es gibt und welche Rechte Sie als Mieter haben, ist oft nur schwer nachvollziehbar.
Zunächst muss danach differenziert werden, um welche Art von Kündigung es sich handelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt hier zwei Arten der Kündigung: Die ordentliche Kündigung sowie die außerordentliche Kündigung. Die beiden Kündigungsarten unterscheiden sich wesentlich in ihren Gründen, Voraussetzungen sowie Fristen und erfordern daher gesonderte Betrachtung.
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur unter sehr strengen Bedingungen zugelassen. Das deutsche Mietrecht ist sozial geprägt und schützt Sie als Mieter vor Wohnungslosigkeit und Vermieterwillkür. Dies ist nicht selbstverständlich – schließlich geht es um das Eigentum des Vermieters. Daher sieht § 575 BGB exemplarisch drei Umstände vor, die ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters begründen:
Ein in der Praxis häufig vorkommender Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist der sogenannte Eigenbedarf.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die an Sie vermietete Wohnung für sich selbst, für mindestens einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. In diesem Fall hält es der Gesetzgeber für nicht zumutbar, ihm sein Eigentum aufgrund des Mietverhältnisses vorzuenthalten. Doch nicht jede Person, die zum Familienkreis des Vermieters zählt, begründet den Anspruch auf Eigenbedarf. Es handelt sich vielmehr, sofern nicht der Vermieter selbst einziehen möchte, um dem Vermieter nahestehende Personen, wie Eltern, Kinder oder Pflegekräfte. Entfernte Cousins oder Bekannte gehören grundsätzlich nicht dazu. Daher sollten Sie stets in Erfahrung bringen, wer in die Wohnung einziehen soll. Darüber hinaus muss die vom Vermieter benannte Person auch tatsächlich in die Wohnung einziehen. Bei Verdacht, dass dies nicht der Fall ist, können Sie beispielsweise nach Auszug regelmäßig das Klingelschild beobachten oder eine Auskunft beim Melderegisteramt beantragen. Für letzteres müssen Sie allerdings darlegen, dass Sie daran ein berechtigtes und rechtliches Interesse haben. Dies ist ein Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf jedoch allemal.
Die reine Einzugsabsicht oder eine präventive Kündigung für den möglichen Bedarfsfall ist kein Kündigungsgrund! Eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung, die nur dazu dient, Ihnen zu kündigen, macht den Vermieter Ihnen gegenüber sogar schadensersatzpflichtig.
Zum einen muss der Vermieter Ihnen dann alle Kosten, die der Umzug verursacht hat, erstatten, also etwa Kosten für ein Umzugsunternehmen oder Verdienstausfälle, wenn Sie aufgrund des Umzuges Urlaub nehmen mussten. Zum anderen muss der Vermieter sie dafür entschädigen, dass Sie nun nicht mehr in der Wohnung leben können. Dies würde zunächst bedeuten, dass er Ihnen wieder die Möglichkeit zur Miete der Wohnung einräumen müsste. Da dies in der Praxis aber oftmals weder gewollt noch möglich ist, beläuft sich der Schadensersatz auf alle Mehrkosten, die Ihnen durch die missbräuchliche Vermieterkündigung entstanden sind – also etwa die Mehrkosten einer neuen, gleichwertigen Wohnung, etwaige Rechtsanwaltskosten, Kosten für die Ummeldung von Strom, Telefon etc. und alles andere, was mit dem unfreiwilligen Umzug im Zusammenhang steht.
Ferner begründet auch die wiederholte Verletzung des Mieters von vertragstypischen Pflichten einen ordentlichen Kündigungsgrund. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages erklären Sie sich als Mieter damit einverstanden, dass Sie sich stets redlich verhalten werden. Ihre Hauptpflicht besteht zwar in der pünktlichen Bezahlung der Miete und der vereinbarten Pflege und Instandhaltung der Wohnung, dennoch gehört es sich auch, den Vermieter nicht zu beleidigen oder andere Hausbewohner zu belästigen. Auch der ständige Rückstand der Mietzahlungen sowie die Nutzung der Wohnung zu Zwecken, die nicht erlaubt sind, begründen das Kündigungsrecht des Vermieters.
Der Begriff Verwertungshinderung bedeutet, wenn Sie in einer Mietwohnung wohnen, Sie den Vermieter daran hindern, sein Grundstück wirtschaftlich(er) zu verwerten. Das heißt: Würden Sie darin nicht wohnen, so könnte er zum Beispiel einen Bürokomplex daraus machen oder das Grundstück gar weiterverkaufen.
Im Gesetz nennt sich dies die Hinderung des Vermieters an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Dieser Fall dürfte in der Praxis jedoch eher selten sein – denn eine lediglich teurere Vermietung an einen anderen Mieter ist darin nicht mitumfasst.
Eine anderweitige und wirtschaftlichere Verwertung darf nicht willkürlich sein. Denn einen Mieter zu finden, der mehr zahlt, dürfte gerade in Großstädten nicht schwer sein. Das hätte zur Folge, dass alle Vermieter Verwertungskündigungen aussprechen würden, was selbstverständlich nicht Sinn der Sache ist. Daher gelten zum Beispiel beabsichtigte Ferienwohnungsvermietungen nicht als berechtigtes Interesse des Vermieters für eine Kündigung. Möchte Ihr Vermieter beispielsweise eine Ferienunterkunft aus Ihrer Wohnung machen – was lukrativ sein könnte – dann liegt hier kein berechtigtes Interesse für eine Verwertungskündigung vor.
Die Frist der ordentlichen Kündigung für Vermieter und Mieter wird in § 573c BGB geregelt. Für Mietverhältnisse bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten. Je nach Länge des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist. Wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre andauert, dann verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren muss sogar eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden.
Die Kündigung muss Ihnen spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Es reicht nicht, dass der Vermieter sie erst am dritten Werktag absendet. Zugegangen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass Sie die Kündigung schlicht erhalten haben müssen, damit Sie die Vermieterkündigung zur Kenntnis nehmen können.
Eine ordentliche Kündigung muss immer schriftlich erfolgen – das bedeutet, dass sie eigenhändig unterschrieben werden muss! Kündigungen via E-Mail, mündlich am Telefon oder gar per WhatsApp sind unwirksam und können lediglich eine Art Vorankündigung der Kündigung sein.
In manchen Fällen müssen Sie die Kündigung trotz dem Vorliegen der Voraussetzungen nicht ohne Weiteres hinnehmen. Einer ordentlichen Kündigung des Vermieters können Sie gem. § 547 BGB widersprechen. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf für Personen angemeldet hat, die nicht zu den nahestehenden Personen gezählt werden können, oder wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten könnte.
Den Widerspruch müssen Sie spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einlegen. In Ihrem Widerspruch müssen Sie darauf hinweisen, dass Sie beabsichtigen das Mietverhältnis fortzusetzen. Vermieter können Ihren Widerspruch jedoch mit einer Räumungsklage erwidern und Sie damit zum Auszug veranlassen.
Auch wenn der Vermieter Eigenbedarf angekündigt hat und alle Voraussetzungen vorliegen, allerdings eine weitere in Kosten und Größe vergleichbare Wohnung vorhanden ist, kann ein Widerspruch dabei helfen, die Kündigung abzuwehren. Der Widerspruch muss schriftlich und unterschrieben geltend gemacht werden, ein bloßes Telefonat reicht nicht aus.
Ferner gibt es sogenannte Härtefälle, bei deren Vorliegen der Kündigung wirksam widersprochen werden kann. Darunter fallen etwa:
Bei der außerordentlichen Kündigung ist die Hürde für den Vermieter etwas niedriger. Denn hier liegt ein Fehlverhalten des Mieters vor, sodass ein Festhalten am Vertrag dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden soll. Man spricht von einem „wichtigen Grund“. Regelbeispiele finden sich in § 543 Abs. 2 BGB. Doch auch ein Umstand, der hier nicht aufgelistet ist, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung begründen.
Beispiele für eine außerordentliche Kündigung:
Aber Vorsicht! Nicht alles, was in Ihrem Mietvertrag steht, ist auch gleichzeitig eine Pflicht, die Sie zu befolgen haben. Mitunter verwenden Vermieter in ihren Mietverträgen ungültige Klauseln, deren Verletzung für das Vertragsverhältnis unerheblich ist, weil die Klausel niemals zum Tragen kommt. Verbietet der Vermieter Ihnen beispielsweise Besuch und kündigt Ihnen außerordentlich unter Hinweis auf die Verletzung dieser Vertragsklausel, besteht kein wichtiger Grund. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag daher immer auch auf ungültige Klauseln! Holen Sie sich dafür auch die Unterstützung eines Profis hinzu.
Die außerordentliche Kündigung zeichnet sich dadurch aus, dass sie an keine Fristen gebunden ist. Dennoch verlangt die Rechtsprechung in der Regel eine vorangegangene Abmahnung.
Bei Abmahnungen ist es stets ratsam, immer zu reagieren, selbst dann, wenn Sie die Behauptungen für völlig unbegründet halten. Eine ausbleibende Reaktion Ihrerseits führt immer zu Nachteilen, eine Reaktion bedeutet kein Schuldeingeständnis.
Auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter bedarf der gesetzlichen Schriftform, der Unterschrift des Vermieters sowie einer Angabe des wichtigen Kündigungsgrunds.
Eine Kündigung durch den Vermieter ist immer unangenehm, aber durchaus nicht immer gerechtfertigt. Scheuen Sie nicht davor zurück, die Kündigung zu überprüfen und ggf. dagegen vorzugehen.
