Den Mietvertrag kündigen: Tipps und ein Muster

Kündigungsfristen

Den ersten Aspekt, den Sie bei einer ordnungsgemäßen Kündigung beachten müssen, ist immer die Frist zu derer Sie das Mietverhältnis beenden können. Zum einen deshalb, weil Sie hier immer eine gewisse Vorlaufzeit bedenken müssen und zum anderen, weil es Fälle gibt, in denen das Mietverhältnis automatisch endet. Zunächst stellen sich also folgende Fragen:

• Besteht eine Kündigungsfrist?
  Dies ist z.B. nicht der Fall, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Hier endet das Mietverhältnis automatisch.
• Wenn ja, welche? Die Kündigungsfrist richtet sich grundsätzlich nach der Art des Vertrags und manchmal auch nach weiteren, individuellen Vereinbarungen.

a) Unbefristete Mietverträge

Bei unbefristeten Mietverträgen bedarf es immer einer ordentlichen Kündigung und somit auch einer Kündigungsfrist, sofern in Ihrem Mietvertrag keine für Sie günstigere Regelung enthalten ist.

Kürzere Kündigungsfristen, etwa eine Frist von 14 Tagen, dürfen vereinbart werden, längere Kündigungsfristen, die zu Ihrem Nachteil gelten, hingegen nicht. Fristvereinbarungen dürfen immer nur zum Vorteil des Mieters getroffen werden und können nicht einseitig von Vermieterseite vorgegeben werden.

Die Frist richtet sich danach, ob Sie ordentlich oder außerordentlich kündigen möchten. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Hierbei müssen Sie folgendes beachten: Wenn Sie möchten, dass die Frist im Folgemonat zu laufen beginnt, so muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des aktuellen Monats zugegangen sein.

Beispiel:

Sie möchten am 01.06.2019 ausziehen. Das spätmöglichste Kündigungsdatum ist demnach der 04.03.2019, denn der 03.03.2019 ist ein Sonntag und somit kein Werktag. Die Kündigung ist dann am 01.06.2019 wirksam, das Ende der Frist ist der 31.05.2019 um 24 Uhr.

b) Befristete Mietverträge

In den meisten Fällen ist eine Kündigung für den ordnungsgemäßen Auszug erforderlich. Sollten Sie allerdings einen befristeten Mietvertrag haben, so können und müssen Sie die darin festgesetzte Frist grundsätzlich abwarten – einer gesonderten Kündigung bedarf es nicht.

Dies ändert sich nur dann, wenn Sie vorzeitig aus der Wohnung ausziehen möchten, also vor der in dem Vertrag bestimmten Zeit. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Sie nur in bestimmten Fällen ein Recht zur vorzeitigen Kündigung eines Zeitmietvertrags haben, nämlich wenn

es ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart wurde, dass ein vorzeitiger Entlass aus dem Zeitmietvertrag möglich ist oder

ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung stark von Schimmel befallen ist und somit ein Gesundheitsrisiko besteht, oder aber wenn Mieter und Vermieter derart zerstritten oder gar gewalttätig dem anderen gegenüber geworden sind, dass ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar wäre. Beachten Sie jedoch, dass dies nur Extremfälle betrifft. Kleinere Meinungsverschiedenheiten reichen hierfür nicht aus.

Inhalt und Form der Kündigung

Sind die richtigen Fristen bestimmt, so müssen Sie im nächsten Schritt die Kündigung selbst verfassen. Hierbei müssen Form und Inhalt einer ordentlichen Kündigung beachtet werden.

a) Form der Kündigung

Eine Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich erfolgen. Ein Telefonanruf, eine E-Mail oder eine SMS reichen nicht aus und machen die Kündigung (form-) unwirksam.

Die Kündigung muss immer auch eigenhändig von allen im Mietvertrag angegebenen Mietern, die kündigen wollen, unterschrieben werden. Sind also zum Beispiel sowohl Sie als auch Ihr Partner gemeinsam im Mietvertrag aufgeführt, dann müssen Sie auch beide die Kündigung unterschreiben.

b) Inhalt der Kündigung

Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung, das heißt, der Vermieter muss ihr nicht zustimmen oder sie erwidern. Daher reicht es auch aus, wenn daraus deutlich hervorgeht, dass sie den Mietvertrag kündigen möchten. Einer Begründung, weshalb Sie kündigen möchten, bedarf es nicht.

Allerdings sollten stets genaue Angaben zur Wohnung selbst und zeitliche Daten in der Kündigung enthalten sein. Vermerken Sie also,

• wann Sie die Kündigung verfasst haben,
• wer Partei des Mietvertrages ist,
• wann der Mietvertrag geschlossen wurde,
• um welche Wohnung es sich handelt (Straße, Geschoss ggf. genauere Eingrenzung wie z. B. 3. OG rechts),
• wann Sie unter Wahrung der Frist kündigen möchten.

Zugang der Kündigung

Ihre Wohnungskündigung muss der richtigen Person zugehen und Sie sollten sicherstellen, dass Ihre Kündigung auch wirklich zugegangen ist (zum Beispiel durch ein Einwurfeinschreiben).

a) Der richtige Adressat

Achten Sie darauf, dass Sie die Kündigung an die Adresse senden, welche im Mietvertrag vermerkt ist und dass der Adressat auch Ihr Vermieter ist. Manchmal ist es üblich, dass die Kommunikation mit dem Ehepartner oder den Kindern des Vermieters stattfinden, obwohl diese nicht Ihre Vermieter sind.

Sind Sie Untermieter, so muss die Kündigung dem Hauptmieter zugehen, denn nur mit diesem haben Sie einen bestehenden Mietvertag geschlossen.

Sollte eine zwischengeschaltete Hausverwaltungsfirma für den Eigentümer Ihrer Mietwohnung tätig sein und die Kommunikation üblicherweise übernehmen, so kann auch ihr die Kündigung zugesandt werden. Die Hausverwaltung kümmert sich um Angelegenheiten, die mit dem Mietverhältnis einhergehen, worunter auch die Kündigung fällt. Wichtig ist dabei, dass der Eigentümer die Verwaltungsfirma beauftragt und bevollmächtigt hat, diese Aufgaben wahrzunehmen.

b) Der Zugang

Damit sich Ihre Frist nicht versehentlich verlängert, müssen Sie dafür sorgen, dass die Kündigung dem Vermieter auch rechtzeitig zugeht. Ausschlaggebend ist nämlich nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben, sondern der tatsächliche Zugang beim Vermieter. Bei Versand von Briefen gilt rechtlich immer eine Zugangsfiktion, das heißt wann unter üblichen Umständen mit der Kenntnisnahme des Vermieters gerechnet werden kann.

Wenn der Postbote Ihre Kündigung um 8:00 Uhr morgens in den Briefkasten einwirft, so hat der Vermieter im Laufe des Tages genug Zeit, diese zur Kenntnis zu nehmen. Anderes gilt, wenn Sie die Kündigung beispielsweise erst um 23:00 Uhr in den Briefkasten des Vermieters einwerfen. Dann ist sie erst am nächsten Tag zugegangen, denn es war nicht zu erwarten, dass der Vermieter um 23:00 Uhr noch einmal in seinem Briefkasten nachsieht.

Zusammenfassend denken Sie also bitte vor allem an die folgenden Aspekte, um die Kündigung des Mietvertrags und so Ihren Auszug reibungslos über die Bühne zu bringen: Fristen – Inhalt und Form – Zugang.

Möchten Sie Ihren Mietvertrag kündigen, ist hier ein Muster aufgeführt.